스트레스 DSR 내년부터 단계적 시행 대출한도에 영향은 얼마나?
내년부터 스트레스 DSR이 도입됩니다.
쉽게 말하면 대출한도가 줄어드는 일이 생기는 거죠.작년 3분기부터 오르기 시작한 금리는 2~3%→5~6%대까지 올라왔습니다.
이렇게 상승하면서 기존에 납입하던 이자액의 2배 가까운 금액을 납입하고 있는 상황입니다.
나 또한 타블에 오른 이자 덕분에 다른 여러 가지를 조이며 살아가고 있는 중입니다.
이런 문제로 대출상환능력 지표 중 하나인 DSR을 좀 더 세밀하게 본다는 취지에서 스트레스 DSR이 도입될 예정입니다.
연중 정부에서 사전에 예고를 한 적이 있는데 어제 금융위원회는 보다 상세한 내용을 발표했습니다.
그럼 그 내용이 무엇인지, 대출한도는 얼마나 줄어드는지 살펴봅시다.
DSR (Debt Service Ratio)
<사진출처 : 컴버, 이하 동일>DSR은 총부채원리금상환비율을 말합니다.
내가 지금 대출을 받아 갚고 있는 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비중을 의미합니다.
예를 들어 연봉 1억인 사람이 원금과 대출 이자를 연간 3천만원씩 갚고 있다면 DSR 30%로 해석할 수 있습니다.
기존에는 주택담보대출을 제외한 대출 이자만 보던 DTI(총부채상환비율) 지표를 주로 사용해 왔습니다.
하지만 현실적으로는 모든 대출의 원리금을 봐야 상환능력을 제대로 평가할 수 있기 때문에 최근부터 DSR이 도입됐습니다.
대출을 할 때 이런 부채 지표를 활용해 계산하는 이유는 과도한 대출을 방지해 연체율을 줄이고 가계 경제에 악영향을 줄이기 위해서입니다.
제1금융권, 40%, 제2금융권, 50%DSR은 금융기관에 따라 비율을 다르게 적용합니다.
제2금융권은 은행을 제외한 금융기관으로 10%의 여유가 주어집니다.
악영향을 줄이기 위해서라면 금리가 더 높은 제2금융권의 DSR을 더 줄여야 하지 않을까..도 생각해봅니다.
주택담보대출 상환조건 40년 원리금균등상환에 이자율이 4.5%일 경우 연봉 1억원인 사람이 신청 가능한 대출액은 7억4천만원입니다.
(DSR 40% 이내) 만약 대출이자율이 5.5%라면 한도는 6억4천만원으로 내려갑니다.
이자율이 높고 그만큼 이자를 많이 납입하기 때문에 상환능력이 떨어져 대출한도가 줄어드는 것입니다.
한도액을 올리는 방법은 연소득을 올리거나 대출금리를 낮추거나 상환기간을 늘리면 됩니다.
스트레스 DSR앞서 설명했듯이 최근 금리가 오르면서 대출이자 상환액이 배로 뛰었고 연체율도 오른 상황입니다.
스트레스 DSR은 이번처럼 이자가 커지는 경우를 (금리 변동 위험) 대출 한도에 미리 포함해 계산하는 방법으로 볼 수 있습니다.
위 계산에서 이자율에 따라 대출한도가 달라지는 것을 보여드렸는데, 스트레스 DSR은 적용되는 금리에 + 스트레스 금리를 (금리변동 위험 고려) 추가로 더해 한도를 계산합니다.
이렇게 계산하면 아무래도 한도가 지금보다 떨어질 수밖에 없네요. 하한 1.5%, 상한 3.0%개별적으로 적용되는 금리에 최소 1.5%에서 최대 3.0%까지 가산하여 한도를 계산합니다.
이 스트레스 금리는 연 2회 6월, 12월.6개월 단위로 조정할 계획이라고 합니다.
스트레스 금리는 다음과 같이 계산합니다.
5년 중 최고금리 – 현재금리 → 하한 1.5%, 상한 3.0% 적용 예를 들어 5년 중 최고금리가 5.5%이고 현재금리가 4.5%일 경우 위 계산식대로 하면 1.0%가 나옵니다.
제가 대출을 받으려고 하는데 금리가 4.0%로 결정됐다면 여기에 위 스트레스 금리를 더해 5.0%로 대출 한도를 계산하는 겁니다.
그런데 하한 1.5%가 있기 때문에 위와 같은 경우는 5.5%로 적용해서 대출한도를 계산해야 합니다.
고정 금리 융자스트레스 DSR의 도입 취지는 금리 변동 리스크에 대비하기 때문이라고 설명했습니다.
로는 고정 금리는 변동의 위험이 없어서 변하지 않을까?네, 고정 금리는 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다.
참고로, 해외의 선진국에선 담보 대출에서 고정 금리를 사용하는 비율이 90%이상의 수준입니다.
국내 고정 금리 대출은 30%도 안 되는 수준입니다.
앞으로 자신의 여력으로 한도를 충족하고 쓰려면 반드시 고정 금리 대출을 이용해야만 합니다.
저의 여력으로 여유를 가지고 적당히 쓰려면 현재는 변동 금리를 선택하는 것이 좋은 상황입니다.
(내년 금리가 내려가는 것을 예상할 때)몇년이 지나고 금리가 어느 정도 안정기를 찾으면, 고정 금리가 지금보다 좀 더 늘어나지 않겠느냐고 전망됩니다.
금리 인상기에 들어가기 전부터 소비자는 고정 금리를 더 선호하기 때문입니다.
고정금리인데 신용대출의 경우 기간에 따라 예외가 적용되는데 5년 이상일 경우 미적용, 3~5년 고정금리는×60% 적용, 그 외는×100% 적용한다고 합니다.
그리고 혼합형/주기형 대출(예: 5년 고정, 25년 원리금 상환)의 경우 고정기간 비율에 따라 스트레스 DSR 적용률이 달라집니다.
대출기간 중 고정기간이 70% 이상인 경우는 적용되지 않습니다.
고정금리는 변동금리보다 보통 높게 산정되기 때문에 스트레스 DSR을 적용한 변동금리와 한도 차이는 크지 않을 것으로 보입니다.
(현재 기준으로) 하지만 몇 년이 지나서 금리가 많이 떨어지면 그때는 고정금리 한도가 상당히 유리할 것으로 보입니다.
결론 : 어쨌든 한도가 내려가는 추진 일정내년에 바로 시행되면 한도 문제로 혼란이 생길 수 있기 때문에 단계적으로 도입 시행한다고 합니다.
<출처:금융위원회자료>1단계, 은행권 주택담보대출(2024년 2월) 2단계. 신용대출+제2금융담보대출(2024년 6월)의 3단계. 모든 대출 적용 예정(2024년 말), 실제로 도입될 경우에는 2024년 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%를 적용하고 2025년부터는 100%를 적용할 계획이라고 합니다.
스트레스 금리별 한도 비교스트레스 DSR에 따른 한도 차이30년 분할상환, 연소득이 1억원인 사람이 대출 신청을 하면 스트레스 금리에 따라 위와 같이 한도 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다.
1.5%가 적용될 경우 변동형의 경우 현재와 1억 가까이 차이가 나네요.내년 금리 전망은 하락세로 전환할 것이라는 게 중론입니다.
시장금리가 떨어지면 한도가 올라가기 때문에 대출을 계획 중이라면 고정금리 대출로 적절한 시기에 활용하는 것이 전략이 될 수 있습니다.